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疫情下樓市怎么走?SARS期房價如何影響

來源:證券時報作者:發布時間:2020-2-3點擊:189 人次

在這場全力防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的阻擊戰中,中央和各地政府已經采取了一系列有力措施,各行各業通力協作,共克時艱。其中,房地產業成為馳援抗“疫”的重要力量之一。

據不完全統計,已有近百家房企捐款、捐物、減免商業租金,其中,捐款總額超過15億元,數十家房企旗下商業為商戶減免租金。與此同時,為防控此次疫情,多地要求房屋建筑工程延緩開復工,多城市要求售樓處和中介機構暫停營業。

這場突如其來的疫情,無疑對我國經濟將產生一定的影響,其中,對房地產業的影響也備受關注。

從研究機構的最新統計數據來看,影響已經在1月的銷售業績中體現出來,不僅百強房企銷售規模同比下降超1成,而且各梯隊銷售門檻均顯著降低。

業內人士認為,1月百強房企銷售增速轉負主要原因是今年春節提前,新型冠狀病毒感染肺炎疫情的沖擊或更多體現在2月。由于當前樓市本身已處在穩步調整通道,在疫情影響下,房地產市場交易規模短期將出現回落,預計隨著疫情逐步得到控制,市場需求也會逐步釋放,市場將有所回溫,但房價整體平穩運行的態勢不會改變。

百強房企銷售規模同比下降12%

1月31日,多家研究機構發布的房企銷售排行榜顯示,1月,百強房企銷售規模同比下降超一成,各梯隊銷售門檻均顯著降低。

克而瑞研究機構的數據顯示,受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響,1月下旬以來各地新房銷售基本停擺、市場整體成交數據低迷。截至2020年1月末,TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.05億元,百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%;百強房企單月實現全口徑銷售金額5771.3億元,同比下降12.7%;百強房企單月實現權益口徑銷售金額4262.2億元,同比下降16.2%。

在行業增速放緩的大背景、疊加新型冠狀病毒感染肺炎疫情的影響之下,2020年1月百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻均同比降低。截至2020年1月末,TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻僅9億元,同比降低19.1%。

不過,從龍頭房企的表現來看,銷售規模仍然保持較高水平。其中,萬科1月實現全口徑銷售金額567.3億元,同比增長16.1%。碧桂園和恒大1月單月分別實現全口徑銷售金額465.1億元和410.1億元,與去年同期基本持平。

招商證券研報也顯示,1月,Top1-10(一線龍頭房企)同比增速回落幅度較小,Top11-30(中等規模房企)同比增速降幅略有收窄,Top31-50(中小規模房企)同比增速回落幅度較大,這三個梯隊房企的銷售額同比增速大致在-10%左右,而Top51-100(小型房企)單月銷售額同比增速在-20%左右。

據了解,為配合國家抗擊疫情,1月26日,中國房地產業協會倡議房地產開發企業暫停售樓處銷售活動,嚴防疫情擴散。而隨著全國防疫力度的不斷加大,截至目前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內的至少60余個省市下發通知,要求暫停售樓處銷售活動。

不過,招商證券房地產行業首席分析師趙可認為,百強房企1月銷售額增速轉負,主要原因是,今年春節提前,新型冠狀病毒感染肺炎疫情的沖擊或更多體現在2月。

盡管近期碧桂園、融創、龍湖、金茂、綠城等多家房企紛紛順應形勢、開啟了線上售樓處,但效果還有待觀察。

克而瑞研究中心預計,在嚴峻的抗擊疫情形勢面前,今年一季度全國多數城市的房地產市場交易將會有非常明顯的下滑,行業整體的業績已不可避免地受到了較大影響。

今年全年樓市行情怎么走?

此次新型冠狀病毒感染肺炎疫情到底對今年樓市有何影響?與之相似的2003年SARS疫情的影響是否有參考意義?

中國指數研究院認為,SARS疫情對樓市的影響對如今樓市的變化具有重要參考意義。從全國房地產市場的反應來看,2003年SARS疫情在快速蔓延的當期確實對房地產市場的運行造成了一定的負面影響,但市場經歷短期休整后,快速恢復并加速上行,全年來看,影響甚微。但疫情對不同地區影響程度不同?v觀2003年SARS疫情傳播范圍,廣東省和北京感染人數超千人,整體受疫情影響較為嚴重。其中,廣東省在2003年3-4月房地產市場持續低迷,銷售面積同比出現負增長,5月以后明顯回升;北京商品房銷售面積同比增速出現短暫回落,房地產開發投資增速亦有所下降。

不過,中國指數研究院同時指出,雖然新型冠狀病毒感染肺炎疫情與2003年的SARS疫情存在較多相似之處,但因兩次疫情所處的經濟環境及房地產市場特征存在差異,其對樓市的影響程度亦將有所不同。

從宏觀基本面來看,2003年我國經濟整體處在快速發展通道,GDP增速保持在9%以上,SARS疫情對經濟的短暫拖累并沒有影響整體經濟的上行趨勢。但當前經濟處于新舊動能轉換的關鍵期,仍面臨較大下行壓力,2019年在國內消費動力不足、國外環境緊張等多重壓力下,GDP增速下滑至6.1%,現階段新疫情爆發,餐飲、旅游、交通等行業將受到較大影響,制造業、基建等投資也將受到波及,進一步加大了經濟下行壓力,經濟短期企穩時間將延后。不過,目前中央已迅速出臺應對舉措,預計將繼續加大相關政策的支持力度,后續或將有更多利好經濟的政策出臺。

從樓市所處階段來看,2003年SARS疫情爆發時,我國房地產正處于市場化發展的起步階段,市場規模較小,需求旺盛,銷量持續快速擴張,1999-2009年商品房銷售面積復合增速超20%,在房地產內在增長動力推動下,SARS疫情的短期擴散影響力較小。而近二十年來房地產市場經歷起步、快速增長后需求逐步釋放,目前市場規模持續盤旋于歷史高位,2019年商品房銷售面積達17.2億平米,是2003年市場規模的5.1倍,銷售金額亦超2003年的20倍,市場規模繼續大幅度增長的動力明顯減弱。

從政策環境來看,2003年房地產政策環境較為寬松,而近幾年在“房住不炒”基調引導下,政策調控整體處在嚴緊狀態,需求釋放節奏趨于理性,2019年全國商品房銷售面積已出現調整勢頭,在當期行業背景下,本次新型冠狀病毒感染肺炎疫情的發展對短期內房地產市場的影響或較為顯著。

中國指數研究院認為,綜合來看,由于當前樓市本身已處在穩步調整通道,短期在新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響下,經濟下行壓力增大,疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等,購房需求主動或被動釋放動力減弱,房地產市場交易規模短期將出現回落,規模下行將更多地集中在今年上半年,特別是一季度。但房地產作為經濟發展的穩定器、壓艙石,仍然具備較強韌性。不同地區中,疫情較為嚴重的省市,房地產市場需求受到的抑制也將更加明顯。房價方面,需求短期疲軟或將導致房價存下調壓力,但部分重點城市房價已穩步調整一段時間,在“穩房價”政策下,繼續大幅下行的空間有限,房價整體仍將處在平穩運行狀態。預計隨著疫情逐步得到控制,房地產市場需求也會逐步釋放,市場將有所回溫,但在“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩目標下,宏觀及樓市政策或將及時跟進,防范房地產市場出現過熱現象,房價整體平穩運行的態勢不會改變。

同策研究院則認為,當前全國范圍內項目暫停施工、銷售,致使開發商回籠資金的難度進一步增加,房企大規模出現資金面問題誘發金融風險的可能性也在增加,考慮到本次疫情將在5月份結束,為了防范爆發系統性金融風險,2020年2季度,勢必會出臺寬松貨幣政策緩解企業資金面壓力。預計新一輪措施的出臺,將刺激下半年樓市交易量回升。而在交易量回升之前,上半年將延續以價換量態勢。

(編輯整理:縉云房產網

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